Maria Melnikova, a nagy lakóterületekre vonatkozó berlini kompetencia központ várostervezője és kutatója, „Nem csak panelek: német tapasztalatok a tömeges lakóterületeken” letölthető hivatalos weboldaláról, a masshousing.ru oldalról.
A könyv online bemutatójára és megbeszélésére a Közgazdasági Felsőiskola szervezésében 2020. december 16-án, 19:00 órakor kerül sor. A részletek itt találhatók.
Kelet-Németországban a privatizált lakások aránya (3,5%) nagyon alacsony, mert csak az egyedi bérlők szerették volna felújítás után megvásárolni lakásaikat 1000 euró / m² vagy annál nagyobb áron. (BENN, 2007, 29. o.).
A tömeges építkezés korának házai nagyjából egyidőben épültek. Ezért sok épület műszaki állapotának egyidejű helyreállítása szükséges. Ez az egyik legambiciózusabb és legnehezebb feladat a tömeges lakótelep-fejlesztési területek további fejlesztésének megszervezésében.
Németország sajátossága, hogy a panelterületeken az alap nagy része a nagy tulajdonosoké (lakáscégek, szövetkezetek). Ez leegyszerűsíti az alap megújítási folyamatának megszervezését. A tulajdonosok közössége helyett általában egy szervezet működik pénzügyileg stabilan. De Németországban van egy másik gyakorlat az épületek korszerűsítésére - a lakásépítés rekonstrukciója a történelmi negyedekben, ahol sok épület lakása magánszemélyek tulajdonában van. Az ilyen területekkel való együttműködés érdekében jogszabályi szinten létrehoztak egy rendszert az újjáépítési folyamatokkal való munkához - a higiénia területén (német Sanierungsgebiet) és a rehabilitációs ügynökségnél (német Sanierungsträger). Ez a tapasztalat érdekes lehet Oroszország számára.
A nemzeti lakásállomány megőrzése és korszerűsítése a német nemzetgazdaság fejlődésének egyik fő feladata. A lakásállomány nem csak a tulajdonosok felelőssége, az állam fontos szerepet játszik. Olyan feltételeket teremt, amelyekben a tulajdonosok hatékony intézkedéseket hozhatnak épületeik műszaki állapotának javítása érdekében.
A lakásállomány megőrzése és korszerűsítése az egyik fő téma a városfejlesztési koncepciók kidolgozásában. A városi hatóságok számára ez a feladat gyakran fontosabb, mint az új építkezés, mert a lakásállomány üzembe helyezésének mutatói általában nem haladják meg a városban meglévő lakások 1% -át.
A KfW, a Szövetségi Fejlesztési Bank fontos szerepet játszik az épületek energetikai korszerűsítésében. 1990 óta a bank mintegy 68 milliárd eurót fektetett be Kelet-Németország lakásállományába. Ez lehetővé tette a tulajdonosok (lakáscégek, lakásszövetkezetek, lakóegyesületek) számára, hogy a főként panelházakból álló lakásállomány több mint 65% -át felújítsák.
Nem vagyunk elég gazdagok ahhoz, hogy alacsony minőségű lakásállományban éljünk
Az egyesült Németországban a szocialista panel lakásállományt "befejezetlennek" tekintették. Először is, mert hiányzott a homlokzat szigetelési rétege. A csapadéknak a külső falakra gyakorolt állandó hatása miatt a tartószerkezetek műszaki állapota romlott. Ez lett a gyors és nagyszabású átszervezés indoka.
A BEEN projekt szerint a panelépületek 40–50% -kal csökkenthetik az elsődleges hőenergiát (BEEN, 2007). A berlini panelalap rekonstrukciója során sikerült elérni a négyzetméterenként 60 kWh primerenergia mutatót. m lakóterület évente, ami több mint kétszerese a berlini átlagnak (148 kWh négyzetméterenként évente).
Németország lett a vezető a lakásfelújítás terén Kelet-Európa országai között, mert itt volt a legjobb arány a lakhatás és a rezsi költsége a lakosság jövedelméhez viszonyítva. A kelet-európai IWO lakásügyi kezdeményezés szerint a soros fejlesztésű lakóépületek felújítási aránya ma eléri a 85% -ot (IWO, 2018).
Berlini épületek felújítása
A Berlin külterületén található körzetek Kelet-Németországban elsőként nagyszabású felújításon estek át. A kezdeményezést a városi hatóságok adták: 1992-ben a berlini szenátus parancsára kidolgozták a "Panelépületek enciklopédiáját". Tartalmazta az NDK valamennyi ipari lakásépítési sorozatának korszerűsítésére vonatkozó lehetséges intézkedések listáját, azok költségeinek kiszámításával. Az elméleti ajánlásokat számos berlini kísérleti projekt végrehajtásával tesztelték a gyakorlatban. E munka alapján az épület tulajdonosai és a bankok képviselői könnyen megbecsülhetik a modernizáció költségeit.
1993-ban a berlini szenátus programot indított az épületek felújításának és korszerűsítésének támogatására. E program szerint a tulajdonosoknak az átszervezéshez szükséges saját források 15% -ával kellett volna rendelkezniük. Akkor kölcsönt igényelhettek a KfW Banknál. A berlini szenátus további támogatást nyújtott. A kelet-berlini panelépületek (270 000 lakás) felújítását 10 éven belül tervezték befejezni (Divigneau, 2010). Egy lakás átlagos beruházása 20 000 euró volt (BENN, 2007, 85. o.).
A tulajdonosi viszony nem volt fontos az anyagi támogatás megszerzésében. Természetesen szervezeti szempontból a nagy lakáscégek és szövetkezetek számára könnyebb lenne a modernizációt végrehajtani. De azok az épületek, amelyekben a lakások magántulajdonosok voltak, egyenlő feltételekkel vehettek részt ezekben a programokban.
A tömeges felújítási intézkedéseket Németországban nem az egyes épületekre, hanem az egész negyedévre vonatkozóan hajtották végre. A nagy tulajdonosok minden negyedévre kiszámolták a beruházások szükségességét, és kidolgozták az átszervezés ütemtervét. A lakásállomány állapota a berlini Hellersdorf kerületben 1989-ben és az 1990-es évek közepén az első modernizációs hullám után. Ez lehetővé tette a berlini kormány számára, hogy megtervezze a támogatási program regionális költségvetési kiadásait (Divigneau, 2010).
A modernizációs intézkedések költséghatékonysága és az energiahatékonysági intézkedések megfontolt alkalmazása voltak a fő kritériumok a tömeges kármentesítési program kidolgozásában.
Számos területen a felújítást a lakosok áttelepítése nélkül hajtották végre. Emiatt különleges követelmények merültek fel az építkezés megszervezésével kapcsolatban. A legfontosabb követelmény, hogy olyan munkákat végezzenek, amelyeken a lakosok panaszai a legkevesebbek. Ehhez egy speciális tanácsadó dolgozott az építkezésen, aki valós időben válaszolhatott az építési munkákkal kapcsolatos minden kérdésre. A lakáscégek egyszerre több céget vonzottak a munka elvégzésére. Valamennyi szerződésben fennállt egy feltétel: ha az egyik cég nem teljesíti kötelezettségeit, akkor a másik teljesíti azokat, további munka elvégzésével. Így garantálták a bérlőknek, hogy minden munka időben elkészül. Emellett a munka minőségének ellenőrzése volt a prioritás - a tulajdonos képviselői naponta dokumentálták az összes rejtett munkát.
A fűtési, csatornázási és szellőzőrendszerek korszerűsítése további munkát jelentett a lakásokon belül, majd a fürdőszobák és a konyhák javítása következett. Ezeket a munkákat áttelepítés nélkül is elvégezték. Az előkészített szerkezeteknek köszönhetően az egyik lakáson belüli munka csak 5 napig tartott. A különböző emeleteken végzett munkákat szinkronizálták a felszállók, ami lehetővé tette a lakók számára, hogy a lépcsőházban használhassák szomszédaik fürdőszobáját és konyháját.
A nagyszabású felújítási intézkedések lehetővé tették a lakásállomány korszerű műszaki követelményekhez való igazítását és a közművek költségeinek több mint a felére csökkentését. Jelenleg az épületek felújítását nem ilyen volumenben hajtják végre. A tulajdonosok hosszú távú, 30 éves korszerűsítési programok alapján dolgoznak, és az egyes események gazdasági hatását gondosan kiszámítják.
Milyen típusú épületek a legeredményesebbek az utólagos felszerelésben?
A német rehabilitációs tapasztalatok azt mutatják, hogy pénzügyi szempontból a leghatékonyabb az ötemeletes épületek rekonstrukciója, feltéve, hogy nincs szükség liftek építésére. Mivel a mozgáskorlátozottak számára liftekre van szükség, építésükhöz anyagi támogatást lehet kapni külön programok révén. A 10 emelet feletti épületeket sokkal nehezebb felújítani, mert drága és technikailag nehéz. Németországnak azonban van tapasztalata a sokemeletes épületek energetikai korszerűsítéséről. Az ilyen projektekben gyakran csak bizonyos típusú munkákat végeznek, amelyek előnyösek a lakók számára és költséghatékonyak.
Az épületek többségét korszerűsítették, fenntartva a meglévő lakáselrendezést és az emeletek számát. Az egyedi projekteket a lakástervek változásával, a felső emeletek szétszerelésével a tulajdonosok költségén vagy a "Keleti városrekonstrukció" program költségén hajtották végre. De ezek egyedi esetek voltak. A kísérleti projektek azt mutatták, hogy könnyebb egy épületet teljesen lebontani, és újat építeni, kisebbet és a modern szabványoknak megfelelően.
A felépítmény padlójával rendelkező projektek nehezebbek, mint az egyszerű korszerűsítés, mert meg kell erősíteni a szerkezeteket és frissíteni kell az épület műszaki infrastruktúráját. Olyan területeken valósítják meg őket, ahol nagy az igény a lakásokra, és a városok külterületein gyakran nem ilyenek. A felépítéssel és a mellékelt szakaszokkal ellátott megoldások azonban akkor lehetnek érdekesek, ha egy épület felső emeletét a legalacsonyabb költséggel kell lifttel megközelíteni. Először a lift aknáját az épület mellékelt részében fektetik le. Ezután maga az épület épül fel, és a felső és az emeleti lakásokhoz való hozzáférést az épület régi és új része közötti folyosókon keresztül biztosítják.
Mi történik a lakáskorszerűsítés területén manapság
A 21. század elején Németország aktívan elkezdte fejleszteni a "zöld" gazdaságot. Az energiahatékonyság a lakossági szektorban nagy jelentőséggel bír. 2002 óta az „Energiatakarékossági rendelet - EnEV” jogalkotási szinten hatályos. E rendelkezés 9. §-a értelmében a tulajdonosoknak kötelességük az épület rekonstrukciója során a fűtési rendszerek korszerűsítésére vonatkozó intézkedéseket végrehajtani (az energiafogyasztás csökkentése legalább 100 kWh primer energiára a lakás M négyzetméterére évente)) (BENN, 2007).
Az "elsődleges energiafogyasztás" paraméter mellett az "energiatakarékosságról szóló rendeletben" fontos szerepet játszik a "hőveszteség átviteli együtthatója". Ez tükrözi az átlagos hőveszteséget az egész épület burkolatában. A törvény meghatározza ezeknek a paramétereknek a maximálisan megengedett értékeit. Azonban a KfW számos támogatási lehetőséget dolgozott ki a magasabb energiahatékonysági arányok ösztönzése érdekében (olyan épületek esetében, amelyek fogyasztási aránya kevesebb, mint 100, 85, 70, 55 kWh primer energia / m2 lakásterület / m²). Minél jobb az energiahatékonysági mutató, annál nagyobb a hitel-visszafizetés esetleges támogatásának összege (IWO, 2018).
Mi történik más országokban?
A lakások energiahatékonyságának javítása fontos szerepet játszik az Európai Unió politikájában. 2005 és 2007 között megvalósult a „Balti energiamegtakarítási hálózat a lakásállományban” (BENN) interregionális projekt. Célja az volt, hogy stratégiákat és eszközöket dolgozzon ki a balti régió országaiban (Litvánia, Lettország, Észtország és Lengyelország) az energiatakarékos épületek átalakítására. Észtországban és Litvániában tehát a magántulajdonosok aránya nagyon magas (96% és 97%). A Szovjetunió összeomlása után a lakások privatizálása gyakorlatilag ingyenes volt (az árat privatizációs igazolásokkal / utalványokkal lehetett fizetni). Mindez nagyon hasonlít az oroszországi helyzethez (BEEN, 2007).
A projekt arra kereste a választ, hogy ezekben az országokban meg lehet-e ismételni az épületek tömeges felújításának tapasztalatait, ahogy ez Kelet-Németországban történt. A szakértők elemezték a jogszabályokat, összehasonlították a balti országokban, Lengyelországban és Németországban a gazdaság, valamint a lakhatási és kommunális szolgáltatások helyzetét. Becsülték az átszervezés költségeit is, és kiszámolták a tulajdonosok anyagi képességeit, hogy kifizessék. A balti országok 2007-es (a BEEN projekt kezdetének éve) magas hitelköltsége és a lakosság alacsony jövedelme miatt még nem volt lehetséges nagyszabású rehabilitációs programok végrehajtása. Csak a gazdag tulajdonosok tudták felújítani otthonukat. De az ingyenes privatizáció után a ház lakóinak összetétele általában vegyes volt.
A projekt eredményeként egy olyan ajánlás hangzott el, hogy a tömeges átszervezést hosszú távú olcsó hitelekkel lehet finanszírozni, amelyeket az állami tulajdonú bankok alacsony kamatainak rovására nyújtanak. A százalékos arány tovább csökkenthető költségvetési támogatások révén. A lakás garantálja a kölcsön visszafizetését - különben a bank átveszi. Mindazonáltal elengedhetetlen az alacsony jövedelmű családok támogatására szolgáló eszközök kifejlesztése. Fontos feltétel az átfogó átszervezés szükségessége. A lépésenkénti tevékenységek vagy azok spontán kombinációi nem képezhetik támogatás tárgyát.
Alternatív finanszírozási mechanizmus a „szerződéskötés”. Ebben az esetben a befektető (például egy építőipari vállalat) felajánlja a lakástulajdonosoknak, hogy a tervezett energiatakarékossági intézkedések teljes csomagját saját költségükön hajtsák végre. Ebben az esetben a tulajdonosok közösségének nem kell aggódnia a finanszírozás megtalálása miatt, biztosítva a hitel törlesztését. A befektető csak egy olyan megállapodás aláírását követeli meg, amelyben a lakástulajdonosok vállalják, hogy havonta egy bizonyos összeget fizetnek az elvégzett munkáért (például lakásonként 15 eurót 20 éven keresztül).
Thomas Janicki, a berlini Housing in Eastern Europe Initiative kuratóriumának tagja szerint annak későbbi irányításának mechanizmusai”. A fő probléma most az, hogy azok a lakástulajdonosok, akik képesek fizetni az otthonaik energiatakarékos felújításáért, a nem biztosított lakástulajdonosok beleegyezésétől függnek, akik akkor sem képesek fizetni a felújítási költségekért, ha szeretnének (Yanitski, 2011).
Észtország
Észtországban az épületek 96% -a magántulajdonban van. A lakók mintegy 60% -a 1961 és 1990 között épült lakóházakban él.
Észtországban az épületek modernizálásának folyamata a 2000-es években kezdődött. A pénzintézetek érdeklődtek a hitelek kibocsátása iránt, és a lakástulajdonosok legaktívabb és fizetőképesebb szövetségei megszerezhették azokat. A 2001-ben alapított KredEx pénzügyi ügynökség garanciákat nyújtott a tulajdonosok szövetségeinek a magánbankoktól származó hitelek megszerzéséhez (Leetmaa, 2018).
2009-ben létrehozták a KredEx Forgó Alapot az Európai Regionális Fejlesztési Alappal együttműködve, amely az energiahatékony épületek utólagos felszerelésének támogatása. Ennek az alapnak a létrehozásának köszönhetően Észtországban megfelelőbb támogatási rendszer jelent meg, amely kölcsönök, hitelgaranciák és támogatások kombinációján alapul. Bármely ház pályázhat finanszírozásra, ahol rekonstrukció után 20-30% -kal csökken az energiafogyasztás. A KredEx 20 éves hiteleket nyújt, átlagosan 4% -os kamatlábbal. A tulajdonosoknak a pénzeszközök 15% -át kell biztosítaniuk (ez lehet saját tőke vagy más bankoktól származó kölcsön).
A tulajdonosok egyesülete a KredEx-től is pályázhat a modernizációs munkák költségeinek 15–35% -áig terjedő támogatásra, bizonyos energiahatékonysági előírások teljesítésétől és speciális technológiai megoldások (például hővisszanyerés) használatától függően. rendszer). A 2010 és 2014 közötti időszakban 663 épületet (1,9 millió négyzetméter M) korszerűsítettek a KredEx támogatásával (Kurnitski, 2018). 2015 óta az épületek szellőzésére vonatkozó követelményeket a támogatásokhoz igazították. További 400 épület felújítási projektjeit finanszírozták 2015 és 2019 között.
A későbbi sorozat házaiban kiváló minőségű háromrétegű paneleket használtak, amelyek nem igényeltek további szigetelést. Ezért az átfogó felújítási intézkedések nem tartalmazták a homlokzat vizuális átalakítását, hogy ne pazaroljanak pénzt pusztán esztétikus megoldásra.
Litvánia
Litvániában az épületek 97% -a magántulajdonban van.
A litvániai lakóházak korszerűsítésére irányuló program 2005 óta létezik. Magában foglalja az épület energetikai rehabilitációjának finanszírozását alacsony kamatozású hitelen keresztül (20 évre szóló hitel, az első 5 évre rögzített 3%). A hitel-visszafizetési kifizetések majdnem megegyeznek a közüzemi számlák modernizáció utáni csökkenésével (elsősorban a fűtéshez). Így a program arra törekszik, hogy a lakosok ne szenvedjenek további anyagi terhet.
A program számos költségvetési támogatást is előír a projektmenedzsment, a projektdokumentáció kidolgozásának és az építési munkák minőség-ellenőrzésének költségeinek fedezésére. 2012 óta támogatási támogatási rendszer működik az épületépítés beruházásai számára (a költségek 30% -a mindenki számára, 100% az alacsony jövedelmű családok számára). A tulajdonosok szövetségei felhasználhatják az épület nagyobb felújítását.
2013 óta egy második modell jelent meg a programban, amely az önkormányzatok aktív részvételét vonja maga után. A város kinevez egy projektadminisztrátort, és előkészít egy beruházási projektet a lakástulajdonosok számára is. Miután a tulajdonosok megállapodtak az épület korszerűsítésének tervéről, az ügyintéző felvesz kölcsönkölcsönöket, pályázati eljárásokat szervez, felelős az összes intézkedés végrehajtásáért és a pénzügyi irányításért. A programban szereplő projektek 80% -át az önkormányzat által kijelölt adminisztrátorok irányítják (Smaidžiūnas, 2018). Ha az alacsony jövedelmű tulajdonosok nem értenek egyet a modernizációval, akkor megfosztják őket a közüzemi források kifizetéséhez szükséges támogatásoktól.
A végrehajtott változtatások növelték a program vonzerejét - 2019 végéig 2176 létesítményt rekonstruáltak; további 421 ház modernizálás alatt áll.
A programot a Lakossági Energiahatékonysági Ügynökség (BETA) kezeli. Feladataik közé tartozik a programban részt vevő épületek korszerűsítésére irányuló projektek jóváhagyása, valamint a megvalósítás folyamatának nyomon követése az összes szakaszban. 2015 óta a BETA a kelet-európai lakásügyi kezdeményezés (IWO) támogatásával hajtja végre a litvániai városi területek energiahatékony felújítása projektet, amelynek célja a lakóterületek és a városrészek átfogó felújításának modelljének megtalálása. Képzési programot is megvalósítanak az önkormányzati alkalmazottak számára a lakóövezetek integrált energiahatékony korszerűsítése területén.
Lettország
Lettországban a magántulajdonosok aránya 85%. Az 1941 és 1992 között épült épületek mintegy 95% -a alapos felújításra szorul az alacsony energiahatékonyság és az előző időszakokban a szükséges karbantartási intézkedések hiánya miatt (Jörling, 2018, 1. o.).
2009-ben a lett kormány az Európai Regionális Fejlesztési Alappal együtt elindította a Többlakásos lakóépületek hőszigetelésének javítása programot.
2015 óta az ALTUM Lettországban működik - állami pénzügyi fejlesztési intézmény, amelyet a Gazdasági Minisztérium és a Pénzügyminisztérium támogatásával hoztak létre. Az ALTUM a többlakásos lakóházak energiahatékonyságának javítását célzó programot hajt végre. A tulajdonosok technikai dokumentációt adnak az ALTUM-nak a korszerűsítéshez, az ALTUM pedig garanciákat nyújt a bankoknak hosszú lejáratú (legfeljebb 20 éves) hitel kiadására tulajdonosok szövetségének. 2016-ban létrehozták a lett balti energiahatékonysági eszközt (LABEEF), hogy támogassa az energiahatékony felújítást energiaszolgáltatási szerződések alapján megvalósító vállalatokat (Jörling, 2018).
2018-ig mintegy 740 épületkorszerűsítési projekt zárult le (összesen Lettországban - 53 ezer bérház) (Blumberga, 2018).
Kulcsfontosságú elvételek a balti országok tapasztalataiból
A balti országok eredményei azt mutatták, hogy lehetséges az alap korszerűsítése, ahol minden lakás magántulajdonban van. Ehhez azonban olyan feltételekre van szükség, amelyek mellett a tulajdonosok a leghatékonyabban tudnak cselekedni. Az épületek korszerűsítését támogató működő rendszer nem alakul ki rövid idő alatt. Ellenőrizni kell, hogyan reagálnak a tulajdonosok szövetségei a programra, és javítani kell a finanszírozási mechanizmusokat. Pontosan ez a folyamat zajlik a balti országokban az elmúlt két évtizedben.
Ezeknek az országoknak a tapasztalata azt mutatja, hogy az energetikai korszerűsítési program gazdasági szempontból előnyös az állam számára, mivel új vállalatok jelennek meg, nőnek a munkahelyek és az adófizetések a költségvetés számára.
A balti országok rehabilitációs lehetőségeiről szóló kutatási jelentésekben felsorolt problémák egyike a lakóépületek kis száma és a kisebb népesség, mint Kelet-Németországban. Ez akadályozza a stabil és független pénzügyi intézmények létrehozásának és a magas szintű modernizáció elérésének lehetőségét. Németországban eleinte jelentős összegeket lehetett befektetni a modernizációs programba, mert sokan voltak, akik projekteket akartak megvalósítani. A későbbi projekteket olyan forrásokból finanszírozták, amelyeket hitel-törlesztésként kaptak (Jörling, 2018). Ebben a tekintetben Oroszország ígéretesebb a tömeges átszervezés szempontjából.
Az EU-országok számára az épületek korszerűsítésének ösztönzése a gazdaság energiahatékonyságának javítása, az energiaexporttól való függőség és a környezeti hatások csökkentése. Oroszországban ezek a kérdések nincsenek napirenden. De a szovjet időszak lakóépületeinek minősége folyamatosan romlik. Ufa város lakásállományának felmérései szerint a panellakások 60–70% -ánál a problémamentes működés időszaka csak 15 év (Samofeev, 2018). Ezt követően fennállhat a falpanelek egy részének összeomlásának veszélye, amelyek az épületek tartószerkezetei. Megőrzésük érdekében átfogó átszervezési intézkedéseket kell végrehajtani. A homlokzatok hőszigetelése leállítja a falszerkezetek éves fagyasztásának és felolvasztásának folyamatát, ami miatt állapotuk romlik. Oroszországban ma a többlakásos épületek felújításának nagyszabású programjára van szükség működő pénzügyi eszközökkel.
Szakmai vezető szükségessége az átszervezés megszervezésére
Az IWO szakértői rámutatnak, hogy a posztszocialista országokban a magántulajdonú közösségek gyakran képtelenek, amikor az épületek energetikai utólagos felszereléséről van szó. Az átszervezés egy összetett folyamat, amely számos kockázatot jelent a tulajdonosok számára. Az első szakaszok már pénzügyi költségeket igényelnek. De ugyanakkor még nem világos, hogy sikerül-e eredményt elérni. A hiba bármelyik szakaszában (koncepció, tervezés, kivitelezés) oda vezethet, hogy a rehabilitáció célkitűzései nem valósulnak meg.
Ezért az épületfelújítás kérdése nemcsak finanszírozás kérdése. A tulajdonos közösségnek szervezeti támogatásra van szüksége.
Az épület felújításának megszervezése a következő szakaszokat tartalmazza (Smaidžiūnas, 2018):
• az épületfelújítás koncepciójának elkészítése;
• tulajdonosok közgyûlésének megszervezése és döntés az átszervezésrõl;
• pályázati felhívás a projektdokumentáció kidolgozására;
• a projektdokumentáció elkészítésének támogatása;
• pályázati felhívás építési munkákra;
• munka finanszírozása (hitel megszerzése, támogatások igénylése);
• az építési munkák ellenőrzése és elfogadása.
Például a fent leírtak szerint Litvániában nőtt a programban részt vevő házak száma, miután külső vezetőt kezdtek kinevezni (Smaidžiūnas, 2018). Egy másik fontos mechanizmus az volt, hogy a projektigazgatás költségeit támogatások útján tudták fedezni.
Németország lakóövezeteinek felújítási irodái
A felújítási folyamat bonyolultabbá válik, ha nemcsak egyetlen épületről van szó, hanem több tömbről vagy egy lakóövezet egészéről. Ebben az esetben nagyszámú résztvevő érdekeinek szinkronizálása szükséges, valamint sok párhuzamos folyamat beállítása.
Németországban van egy „átszervezési terület” eszköz e problémák megoldására. Szabályait az építési szabályzat rögzíti. A státusznak a területhez való hozzárendeléséről a városvezetés dönt. Ezután a város felvesz egy független vállalatot - az "átszervezési ügynökséget". Feladatai közé tartozik az épületek és a területek korszerűsítésére vonatkozó tervek összehangolása. Azoknak a tulajdonosoknak, akik a kidolgozott terv alapján részt vesznek a modernizációs folyamatban, könnyebb megállapodniuk a projektben, és kedvezményes hiteleket és támogatásokat kapnak.
A felújítási irodákat nem szabad összekapcsolni a helyszínen működő építőipari vállalatokkal. Ez a jogszabályokban rögzített fontos feltétel. Garantálja, hogy a projekt megvalósítása során a lakók érdekei elsőbbséget élveznek az építők érdekeivel szemben.
A "Higiéniai Ügynökség" (németül: Sanierungsträger) a következő feladatokat látja el:
• általános átalakítási tervet dolgoz ki a „szennyvízelvezetési terület” számára (németül: Sanierungsgebiete);
• nyilvános megbeszéléseket szervez és az érdekelt felekkel megállapodik a tervben;
• koordinálja a magán- és az állami beruházásokat;
• felelős a költségvetésből finanszírozott tevékenységek végrehajtásáért;
• bevonja a tulajdonosokat a projekt megvalósításába;
• Segíti a tulajdonosok közösségeit abban, hogy szükség esetén (felár ellenében) utólagos felszereléseket szervezzenek.
Új típusú ingatlanok bevezetése az alap technikai megújításával
A többlakásos épületekben a magántulajdon elterjedtsége kihívást jelent a lakásállomány műszaki állapotának hosszú távú fenntartása érdekében. Azok a tulajdonosi közösségek, amelyek egy bizonyos szakaszban, 10 év múlva, amikor a következő lépésekre van szükség, sikeresek, nem lehetnek olyan hatékonyak. A társadalmi heterogenitás a közös cselekvés újabb akadályává válik. A probléma az, hogy „azok a tulajdonosok, akik hajlandóak és képesek fizetni otthonuk korszerűsítéséért, jogilag az alacsony jövedelmű tulajdonosok beleegyezésétől függenek” (BENN, 2007). Ez negatívan befolyásolja az ország egészének gazdasági fejlődését.
Ezért el kell gondolkodni azon, hogyan lehetne bevezetni alternatív tulajdonosi formákat a tömeges lakásfejlesztés területén: szövetkezetek és lakáscégek, amelyek hosszú távon hatékonyabban működhetnek.
Németországban a 90-es években. az új lakásszövetkezetek létrehozásának ösztönzése a tömeges lakásépítés területén az volt, hogy további forrásokkal számolhattak az alap korszerűsítéséhez. Hasonló forgatókönyv valósulhat meg Oroszországban is.
A lakásállomány egy részének átadása a lakáscégek tulajdonába akkor fordulhat elő, amikor a területén lévő épületek műszaki állapota eléri a megengedett legkisebb értéket, és a tulajdonosok nem hajlandók tenni semmit annak megőrzése érdekében. Ezután az alap megújítása során megváltozhat az ingatlan típusa - a tulajdonosok egy része bérlővé válhat, és a műszaki állapot helyreállítása a lakáscég rovására megy.
Természetesen ezek csak hipotetikus forgatókönyvek. De ezeket figyelembe kell venni. Ezeknek a mechanizmusoknak az alkalmazása gondos elemzést, a jogi feltételek adaptálását igényli. Ezenkívül szükség lesz az ország lakáspolitikájának egészének kiigazítására. Ha Oroszországról beszélünk, akkor először is le kell állítani az ingyenes privatizációt, és nagyobb figyelmet kell fordítani a meglévő lakásállomány megőrzésére.
