Közzétesszük a "VIVA-Lefortovo" projekt szerzőinek, az NLTR program hallgatóinak cikkét, akik a téma által elragadva tanulmányaik után egyesültek a "123-as csapat" csoportba és folytatták munkájukat. A projekt lényege a Lefortovo kerület egy részének integrált fejlesztésére irányuló javaslat, amely ma túlterhelt ipari zónákkal van terhelve, és amelyet a városi környezet alacsony minősége jellemez. Ebben a cikkben a csoport tagjai arról beszélnek, hogy létre lehet hozni egy gyalogos körutat a Kalapács és a Sarló között, amelyet Don-Stroy 2025–2026-ra a Symbol lakóteleppé, a CROC irodaközponttá és a Yauza töltéssé tervez átalakítani. Egy ilyen sugárút lehetővé tenné az Entuziastov országúttól az egykori Kalapács és Sarlón át a rekonstruált Kristall-üzemig, a Stroganovs-féle Yauz-birtokig, és tovább a Vámhíd mentén a folyó túlsó partjára a Nyizsnyaja Szjaromjatynyicskaja utcáig és az Artplayig. Eközben Don-Stroy a 2015 áprilisában tartott nyilvános meghallgatásokon bemutatott egy kiigazított projektet, amely eltér a nyertes projekttől, ahol a vasútvonal helyén nincs gyalogos tengely, és a belső körút a Symbol lakótelep belsejében ér véget, anélkül, hogy elhagyná a város.
Emlékeztetőül: a Hammer and Sickle rekonstrukciójának koncepciójával foglalkozó zsűri rangsorában az első helyet az MVRDV projekt foglalta el, de aztán a fejlesztő döntésével az LDA tervezési projektjét nyilvánították nyertesnek.
Az alábbiakban a kutatási projekt szerzőinek egy cikke található. ***
Az "Új területi fejlődés vezetői", az NLTR oktatási program részeként (a programot a MARSH és a RANEPA szervezi) tanulmányoztuk a Lefortovo kerület részét képező városi területet. Azok a diplomások, akik a legjobban nem közömbösek a régió sorsa iránt, a Team 123 csoportba szerveződtek, amely továbbra is a VIVA-Lefortovo projekten dolgozik. Több helyszínt azonosítottunk, amelyek átalakítása jelentősen hozzájárulhat a kerület infrastruktúrájának fejlesztéséhez, és növelheti a meglévő és a jövőbeli lakosok életkomfortját, ezek közül a javaslatok közül néhány kézzelfogható előnyökkel jár a város számára.
Munkánkat példaként felhasználva számos városi kérdést szeretnénk bemutatni, figyelni azokra a kérdésekre, amelyek gyakran elmaradnak a hasonló területeken történő projektek kidolgozása során:
- Miért esik ki a tervezők látóteréből a területek helyi szintű összekapcsolhatósága?
- Hogyan illeszkedhetnek szervesen a korábbi ipari zónák a meglévő városi kontextusba?
- Miért alacsony a városi környezet általános minősége?
- mint a város gazdasága, beleértve az adóköteles alap összege összekapcsolódik a városi környezettel?
Cikkünkben nem merülünk el a probléma elméleti vonatkozásaiban, de egy konkrét példával megpróbáljuk megmutatni, hogy a fejlesztés résztvevőinek milyen mechanizmusai és logikája alakítja városunkat nem mindig a legjobb módon.
Megvizsgáljuk a város egy részét a Yauza folyó, az Entuziastov autópálya, a Krasznokazarmennaya utca között. Ezt a szakaszt jelöljük meg VIVA-Lefortovo területként, ehhez a szakaszhoz javasoljuk a fő átalakításokat.
Ez a helyszín figyelemre méltó, hogy túlterhelt egykori ipari övezetekkel, amelyek már nem termelésként működnek, a környezet és a környezet minősége alacsony szinten van, sok üres elhagyott terület található. Ugyanakkor a terület jelentős erőforrással rendelkezik egy minőségileg új fejlesztéshez: jelentős, jó állapotban lévő történelmi helyszínek jelenléte, a folyó közelsége és a nagy zöldterületek, a központ és a közlekedési csomópontok közelsége. Figyelemre méltó az üzleti vállalkozások és a fejlesztők érdeklődése a webhely fejlesztése iránt: négy fő szereplő hangoztatta érdeklődését az oldalon található objektumok iránt.
A jövőbeli változások visszhangja már megfigyelhető: a Kristall-üzem átalakul művészeti klaszterré, a Hammer and Sickle gyár területén lakásépítésre készül, a Morton Cégcsoport megkezdte a lakások értékesítését egy lakóépületben a az egykori Almaz-Antey üzem.
Vizsgáljuk meg közelebbről a Symbol lakónegyed projektjét, amelyet Don-Stroy javasolt az egykori Serp and Molot üzem területén megvalósítani, mint meghatározó és hosszú távon jelentősen befolyásoló terület fejlesztését. A projekt megbeszélései 2012-ben kezdődtek, és ennek eredményeként a város felajánlotta a fejlesztőnek, hogy szervezzen egy nemzetközi versenyt az üzem területének fejlesztésére szolgáló építészeti és várostervezési koncepció kidolgozására. A verseny célja „építészeti és várostervezési koncepciók kiválasztása fejlett infrastruktúrával rendelkező, multifunkcionális városi egység létrehozására, beépítve a városi szerkezetbe és kielégítve a környezet fenntartható fejlődésének követelményeit”.
A verseny eredményei alapján öt projekt került bemutatásra, az ezekre vonatkozó sémákat az alábbiakban mutatjuk be. E projektek közül négy gyalogos útvonalat tart fenn az egykori vasúti sínek mentén. Ez nyilvánvaló megoldás, mert kommunikációt biztosít a mikrorajonok között, közvetlen hozzáférést biztosít a Yauza folyóhoz a jövő lakói számára, valamint közvetlen hozzáférést biztosít a környék kulturális helyszíneihez: a Stroganov-birtokhoz, a Crystal művészeti klaszterhez, a Syromyatnichesky vízerőmű-komplexumhoz egy szomszédos parkkal, a Artplay terület.
Mindegyik projektben a vasúti síneket gyalogos tengelyként mentik.
A jóváhagyásra javasolt projekt kapcsán döntés születik ennek a kapcsolatnak az épület területén történő megszüntetéséről, valamint a vágányok helyére lakónegyedek építéséről. Egy ilyen megoldás kizárja a terület fejlesztésének meglévő előfeltételeinek felhasználásának lehetőségét, és inkább arra törekszik, hogy elszigetelje magát az uralkodó városi kontextustól.
Feltételezhető, hogy a fejlesztő ilyen döntése annak köszönhető, hogy a környező
a terület nem felel meg a jövőbeni fejlődés kívánt szintjének - üzleti osztály. Minden fejlesztő elsősorban a profit megszerzésében érdekelt, és egyáltalán nem köteles megnemesíteni a telephelyével szomszédos hatalmas területet.
A 123-as csapat javaslata a meglévő pálya megőrzése, egyetlen gyalogos kapcsolat létrehozása, az "Apró körút", amely az előbbi helyén fog zajlani
vasúti sínek. Az új sugárút a kerület több tömbjét egyesíti egyszerre, és közvetlen hozzáférést biztosít a töltéshez. ***
A városnak azonban éppen azok a projektek profitálnának, amelyek szervesen illeszkednek a városi kontextusba. Ha olyan projektet valósítanak meg, amely kizárja az ilyen kapcsolatokat, Moszkva azt kockáztatja, hogy még töredezettebb negyedeket szerez, ami a szinergikus kapcsolatok jelentős gyengülését eredményezi. Ebben a projektben a gyalogosok számára nehéz hozzáférni a terület vonzó központjaihoz (töltés, Kristallu, Artplay stb.). A választott fejlesztési séma stimulálja az autóforgalmat, súlyosbítva a forgalmi feszültséget a térségben.
Külön szeretnénk megvitatni az ilyen döntések gazdasági összetevőjét a város számára. Ennek a területnek a példáján keresztül úgy döntöttünk, hogy két forgatókönyv megvalósításakor mérlegeljük a kerület gazdaságának fejlesztési lehetőségeit: a fennálló helyzet fenntartása mellett, valamint egy új gyalogos körút megszervezésénél a vasúti sínek helyett.
Elemeztük az út szakaszát az utcától. Zolotorozhsky tengely a Kristall üzemig. Ezt a helyet most elhagyják, főleg a marginalisták használják, mivel a járőrök számára alig észrevehető. Ugyanakkor a gyalogosok kénytelenek a vasútvonal ezen szakaszát kereszteződésként használni a Volochaevskaya és a Zolotorozhsky Val utcák között. A kerület főutcái között nagyon kevés kapcsolat van, és az emberek jelenleg is egy ilyen alkalmatlan utat járnak be. A pályák mentén lévő szakaszok elhagyatottnak és kihasználatlannak tűnnek. Kivételt képez a CROC vállalat területe, amely szomszédos a pályákkal, de a társaság a lehető legnagyobb mértékben elkerítette magát a pályáktól egy magas, szögesdróttal ellátott kerítéssel.
Ha a szomszédos területekről beszedett adóalapot elemezzük, az körülbelül 50-70 millió rubelt tesz ki. évente (a számítás földadó és ingatlanadó alapján történt). Ennek az összegnek a túlnyomó része a CROC vállalat irodaközpontjára esik. A szomszédos területek többi része gyakorlatilag nem hoz pénzt a városnak, mert megnevezéssel ipari terület, azaz kataszteri értékük 4,5-szer alacsonyabb, mint például a kereskedelem célját szolgáló földterület értéke.
Ezenkívül a szomszédos területeken lévő épületek nem szerepelnek azon objektumok listájában, amelyekre az ingatlanadót számítják. Ezen elemzés alapján arra a következtetésre jutunk: ha egy város ügyesen ösztönözheti a föld átadását társadalmilag jelentős funkciókra, különösen az ilyen változásokra hajlamos területeken, jelentősen növelheti ezekből a földekből származó jövedelmet.
A vasúti sínek mentén fekvő terület nagy potenciállal rendelkezik erre
újjáépítés. Ugyanakkor a potenciál jelentősen megnő, ha
közvetlen kapcsolat a leendő lakóterülettel. Ebben az esetben a szomszédos területekről tervezett adószedés 160-200 millió rubelre nőhet, ami 3-4-szer magasabb, mint a jelenlegi helyzet.
Így a közvetlen gazdasági hatás mellett a város megszabadulna a kerület egyik csúnya helyétől, átalakítva vonzerőközponttá, sétálóutcává, összeköttetéssé a folyóval, zöld töltéssé, hozzáféréssé a Crystal és Artplay művészeti központok. Javasoljuk, hogy hívják az új körutat "Apró körútnak", emlékeztetve ezzel a névvel, hogy a KROK iroda és a pékség szomszédos a vasúti sínekkel.
A fejlesztő, ha ezt a javaslatot megvalósítanák, szintén jelentős előnyökhöz jutna: az új körút a környezet kiegyenlítése érdekében működik, vonzóbbá és biztonságosabbá téve a jövő lakói számára. A folyóhoz és az alkotó tevékenység tárgyaihoz hozzáférést biztosító, jól karbantartott sugárút a környező közérzet jelentősebb bizonyítéka, mint a reklámfüzetekben szereplő fotó kollázsok. Ezenkívül bízunk abban, hogy az ilyen döntések maguk az apartmanok költségeit befolyásolják az épülő lakótelepeken.
Projektünk részeként a javasolt megoldások népszerűsítése érdekében aktívan kapcsolatba lépünk a telkek hatóságaival és földhasználóival, amelyek módosítását javasoljuk. Az ilyen megoldások megvalósítása lehetetlen a meghatározott résztvevők közötti interakció létrehozása nélkül. Feltételezésünk szerint a város számos fájdalompontja megoldható a város erőforrásaira és lehetőségeire, a már kialakult városi kontextusra, valamint a szinergikus kapcsolatok kialakítására összpontosító projektek végrehajtásával.
A VIVA-Lefortovo projekt példájával egy új megközelítést szeretnénk javasolni és megvalósítani a városi problémák megoldására, amelynek középpontjában a természetesen kialakult terület potenciáljának maximalizálása áll, alapvetõ hangsúlyt fektetve a területek összekapcsolódására. ***
Sikeres analógok a világon a vasúti sínek átalakításához:
High Line Park, New York
Az egykori vasútvonalat parkká alakították át, amely új ponttá vált
a város vonzereje. Ennek az átalakulásnak köszönhetően kiderült, hogy felélénkíti a depressziót
annak a városnak a területe, ahonnan kivonták az ipari termelést. Városi szmog
vonzza a befektetőket, vállalkozásokat, új lakosokat a környező területekre.
A további beruházások becsült beáramlását a környéken 4 milliárd dollárra becsülték, az ingatlanadó-beszedés tényleges évi növekedése 100 millió dollárral nőtt, ami már megtérítette a park létrehozásának költségeit. Tovább>
Good's Line, Sydney
Egy elhagyott terület és a vasúti pályák gyalogos ösvényré alakításának projektje. Az ösvény vonzó pont lett a városlakók, turisták, a közeli egyetemek hallgatói számára. A projekt megvalósítása a szomszédos föld hat tulajdonosának, a hatóságoknak és az állami szervezeteknek a partnerségi kapcsolat létrehozása után vált lehetővé. A létesítmény kevesebb, mint egy évvel ezelőtt került üzembe, de már ösztönözte a szomszédos területek üzleti fejlődését, és jelentősen befolyásolta a környező lakások keresletét és költségeit is. Részletek 1 és 2.
A 123. csapat a cikken dolgozott:
Marina Reingold - projektmenedzser.
Tapasztalat az üzletfejlesztés, a partnerhálózatok fejlesztése, új üzleti területek elindítása terén.
Anna Kasatkina projektelemző.
Ingatlan tanácsadással, üzleti értékeléssel kapcsolatos tapasztalat.
Ulyana Pyankova a projekt szociológusa.
Tapasztalat a szociológiai kutatás területén, választási kampányok lebonyolítása.
Oleg Raspopov a projekt építésze.
Építészeti és formatervezési tapasztalat. A "Patriot" park koncepciójának kidolgozásáért folyó verseny kurátora, az "Építészeti jövő alapjai" iskola kurátora
Megjelenítés:
Oleg Raspopov, Adil Azhiev, fejlesztői kiadványok.
